Her er samlet til 10 tips til dig, der vil i gang med ejendomsinvestering. Du kan blandt andet læse om markedsgennemgang og tips til finansiering.

Investering i ejendomme kan give et godt og stabilt afkast. Afkastet fra ejendomsinvesteringer er ikke på samme måde konjunkturfølsomme, som aktier eksempelvis er det. En anden fordel er, at du kender dit løbende afkast. Men livet som udlejer forpligter også. Tingene skal virke og du risikerer tab, hvis du ikke kan leje ud, eller din lejer ødelægger lejligheden.

Søg hele markedet igennem og opsæt søgeagenter

Vil du starte med at investere i ejendomme, så er første step at få afdækket markedet for interessante investeringsemner. Der findes en rækker portaler, som samler salgsannoncer fra landets ejendomsmæglere. Der er generelt et stort overlap blandt disse annoncer, men der er også annoncer, som af den ene eller anden årsag kun findes på en enkelt boligportal eller tvangsauktions-side. Der kan også være boliger, som slet ikke er annonceret. De kaldes ”skuffeemner”, og her skal du være oprettet i de enkeltes mægleres kundekartoteker for at få adgang til disse.



Hvis du følger nedenstående sider er du godt afdækket. Hvor det er muligt, bør du oprette en søgeagent, så du får en mail, hver gang der kommer et nyt emne til salg, eller prisen for et eksisterende emne bliver sat ned.

Tvangsauktioner: Tvangsauktionssiden, Tvangsauktioner.dk, iTvang.dk
Privatboliger: Boligsiden.dk, Boliga.dk

Erhvervsejendomme: Oline.dk

Ligeledes bør du tage kontakt til de enkelte mæglere med henblik på at blive oprettet i deres respektive køberkartotek.

Gennemgribende økonomisk tjek af ejerforeningen

Køber du en enkeltstående lejlighed, skal du have endevendt ejerforeningens økonomi. Ejerforeningen varetager ejendommens drift og vedligeholdelse og for at gøre det, opkræves der et økonomisk bidrag fra alle medlemmer. Bidraget er typisk reguleret efter fordelingstal, så dem der har flest kvadratmeter betaler mest. Undersøg om der i bidraget til ejerforeningen er budgetteret med større vedligeholdelsesopgaver. Det kan være tunge poster som facaderenovering, nyt tag eller vinduesudskiftning. Kan der allerede nu konstateres presserende vedligeholdelsesopgaver, så undersøg hvordan de tiltænkes finansieret. Sørg altid for at gennemgå ejerforeningens regnskaber for de seneste år og sæt det op imod ejendommens vedligeholdelsesmæssige stand.

Ejendomsværdiskat er ikke en udgift i udlejningsøjemed

I Danmark er der to typer af ejendomsskatter. Ejendomsskat (grundskyld) og ejendomsværdiskat. Når du køber en udlejningslejlighed, som du dermed ikke selv har råderet over, skal du ikke betale ejendomsværdiskat, men kun ejendomsskat. I de fleste salgsopstillinger er der et tal kaldet ejer-udgifter. Det tal opsummerer de udgifter, der er forbundet med at eje lejligheden, og heri er typisk også indregnet ejendomsværdiskat. Når du laver dit udlejningsbudget, skal du altså fjerne ejendomsværdiskatten fra ejer-udgifterne.



God finansiering betyder alt

Finansiering er normalvis en tung post i et udlejningsbudget. Renter, bidragssats, stiftelsesprovision, dokumentgebyr, kurstab er alt sammen finansieringsomkostninger. Omkostningerne kan deles op i løbende omkostninger og engangsomkostninger. Når du forhandler finansiering så sørg for at holde fokus på de løbende omkostninger som rente og bidragssats, da det er her, der virkelig er noget at hente. Bankrådgiveren kan omvendt have fokus på at lukke aftalen ved at tilbyde dig en rabat på eksempelvis stiftelsesprovisionen. Afslå den rabat og forsøg at få sænket renten. Bare 0,25% kan blive til rigtig mange penge på den lange bane. Du kan prøve at udregne forskellige lånescenarier i denne låneberegner. Ved at bruge låneberegneren kan du få omsat værdien af en renterabat til kroner og øre, og nederst på resultatsiden er også en udregning, som synliggør, hvordan renteudgift og tilbagebetalingstid bliver påvirket ved andre renteniveauer.

Hold styr på dit cash-flow

Hold altid øje med dit cash-flow! Når du laver dit budget, så sørg for, at der er plads til uforudsete udgifter, som kan finansieres direkte af lejeindtægten.  Regn altid dit budget igennem flere gange! Pengestrømme skal altid være positive. Det viser også banken, at du har styr på det, du laver. En klassisk fejl er skatteudgiften for den del af resultat, der er bundet i afdrag til finansieringen.

Gennemgå alt centimeter for centimeter

Når du kigger fysisk på lejligheden så gennemgå den centimer for centimer. Hvor mange stikkontakter er der i hvert rum? Er der automatsikringer? Virker det varme vand på badeværelset? Virker komfuret? Gennem så meget af lejligheden og det medfølgende inventar som muligt. Det er meget nemmere at forhandle eventuelle småmangler på plads inden underskriften er sat.

Berigtigelse

Det koster nogle penge at få en advokat til berigtige handlen. Lejligheden skal tinglyses, og der skal laves refusionsopgørelse. Er det første gang du køber en udlejningslejlighed, kan det godt svare sig at benytte en ”rigtig” boligadvokat til dette. Fordelen ved at benytte en advokat er, at de har en lovpligtig rådgiveransvarsforsikring, som går ind og dækker dårlig og fejlagtig rådgivning.

Find mange potentielle lejere og vælg den rigtige

Når du skal finde en lejer, skal du ikke fokusere på at finde den helt rigtige. Fokus skal i stedet være på at undgå at få fat i den forkerte. Det er en god ide at holde en offentlig fremvisning, hvor du møder allerede interesserede, og de får mulighed for at se lejligheden og stille spørgsmål til denne. Herfra kan du vælge den mest egnede. Jeg har uddybet dette punkt yderligere i et længere indlæg på min egen blog – du kan læse det her.

Lejekontrakten

Lejekontrakten – som i udlejerkredse også lidt spøgefuldt bliver kaldet for sjælekontrakten – er det dokument, der binder dig og lejer sammen. Men pas på! Laver du som udlejer fejl, eller glemmer du at tage højde for eksempelvis at kunne forhøje huslejen med tiden, så hænger du på den. Juridisk er du den stærke part, og lejelovens primære formål er at beskytte lejer (den svage). Få derfor altid en professionel til at kontrollere udkastet til din lejekontrakt, inden der bliver sat underskrifter – det kan hurtigt blive meget dyrt at lade være!

Ryk hårdt!

En klassisk fejl er at give kredit. Lejer finder lynhurtigt ud af, at du kan bruges som en forlænget kassekredit, og det er på ingen måde en fordel for dig. Modtager du ikke din leje til tiden så ryk med det samme, og husk at sende en fuldstændig korrekt rykker! Ingen husleje – ingen lejlighed!